為充分發(fā)揮典型案例的示范引導效應，統一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩(wěn)定，最高人民法院從各地法院報送的案例中選出五個典型案例，現予以發(fā)布。

案例一

物業(yè)服務人不得以限制使用門禁系統等方式催交物業(yè)費

——張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

張某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。2021年9月，張某發(fā)現其因欠交物業(yè)費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統，與某物業(yè)公司交涉無果后，張某訴至法院，要求某物業(yè)公司恢復其對電梯及門禁系統的使用功能。

裁判結果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。本案中，張某雖欠交物業(yè)費，但某物業(yè)公司不應以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統等方式催交物業(yè)費。某物業(yè)公司對張某欠交物業(yè)費的違約行為可另行依法維權。經法院依法釋明后，某物業(yè)公司在本案審理過程中即主動恢復了張某對門禁系統的使用。

典型意義

業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，但實踐中業(yè)主拖延甚至拒交物業(yè)費的情形時有發(fā)生，物業(yè)服務人往往采用各種方式催交物業(yè)費。物業(yè)服務人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質上是基于其在物業(yè)服務合同項下的債權而不當限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。物業(yè)服務人催交物業(yè)費應采用合理方式，業(yè)主經催告后在合理期限內仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業(yè)主正常生活的方式催交。物業(yè)公司和業(yè)主在履行物業(yè)服務合同時均應秉持契約精神，按照物業(yè)服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。本案判決明確物業(yè)服務人應以合理合法形式催交物業(yè)費，依法維護業(yè)主合法權益。

案例二

業(yè)主不得以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業(yè)費

——某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司與某小區(qū)建設單位依法簽訂《前期物業(yè)服務合同》后，開始為小區(qū)提供物業(yè)服務。徐某某系案涉小區(qū)業(yè)主，因其未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業(yè)費，經催告后在合理期限內仍未支付，某物業(yè)公司將其訴至法院。徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應交納物業(yè)費。

裁判結果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。本案中，廚房設計不屬于物業(yè)服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵問題，與案涉物業(yè)服務合同不屬于同一法律關系，責任主體并不相同，徐某某主張廚房設計不合理所致損失亦與某物業(yè)公司并無關聯，其以房屋質量問題為由抗辯主張不應支付物業(yè)費缺乏依據。最終判決：徐某某向某物業(yè)公司支付2019年5月至2022年12月的物業(yè)費4500余元。

典型意義

物業(yè)服務人的義務源于法律規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，主要包括維修養(yǎng)護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關行政主管部門報告并協助處理等義務。一般而言，房屋專有部分的質量、設計等問題不屬于物業(yè)服務人應擔責的義務范圍。業(yè)主以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業(yè)費或者主張以維修費用抵銷物業(yè)費的，不能得到支持。本案判決有助于厘清物業(yè)服務合同關系與其他法律關系，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法依規(guī)理性維權，妥善平衡物業(yè)服務合同各方合法利益。

案例三

物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人拒不退場的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費

——某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司系某小區(qū)的原物業(yè)服務人。該小區(qū)業(yè)主委員會向某物業(yè)公司函告原物業(yè)服務合同到期后將重新選定物業(yè)服務人，并邀請其積極參與競標。某物業(yè)公司回函表示原物業(yè)服務合同到期后自行終止。后該小區(qū)選聘新的物業(yè)服務人并與之簽訂《物業(yè)管理服務合同》，業(yè)主委員會通知某物業(yè)公司及時辦理交接事宜，否則應承擔相應法律后果，但某物業(yè)公司未在合理期限內退場，致使新物業(yè)服務人長期無法進場服務。某物業(yè)公司因向業(yè)主何某某收取原物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費未果，向法院提起訴訟。

裁判結果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。本案中，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務合同終止后，未按業(yè)主委員會要求向新物業(yè)服務人履行交接義務，經明確告知法律后果后仍拒不退出該物業(yè)服務區(qū)域，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費用。最終判決：駁回某物業(yè)公司的訴訟請求。

典型意義

配合進行物業(yè)交接是物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人基于誠信原則應當履行的后合同義務。由于新老物業(yè)服務人之間的利益沖突等原因，部分原物業(yè)服務人無視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關資料，“以服務之名行強占之實”，導致新物業(yè)服務人難以順利開展工作。物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務人、新物業(yè)服務人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務質量，降低業(yè)主生活品質。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請求，有利于引導物業(yè)服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規(guī)范物業(yè)服務行為、構建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。

案例四

原物業(yè)服務人對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務人的決定無權提起訴訟

——某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會等物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司是某小區(qū)建設單位選定的前期物業(yè)服務人。后該小區(qū)召開業(yè)主大會作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務人的決定，小區(qū)業(yè)主委員會與新物業(yè)服務人已另行簽訂物業(yè)服務合同。某物業(yè)公司認為，某小區(qū)業(yè)主大會作出選聘新物業(yè)服務人的決定不符合法律關于對業(yè)主共同決定事項進行表決的專有面積和業(yè)主人數比例的規(guī)定，起訴請求確認該決定無效。

裁判結果

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應由業(yè)主共同決定。法律之所以規(guī)定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定并規(guī)范程序，是因為各業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權對共有部分享有共同管理的權利。對于涉及共同管理的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內部成員的合法權益不受侵害。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力，故根據《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規(guī)定，業(yè)主大會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會決定的約束，與該被訴業(yè)主大會的決定不具有直接利害關系，故無權起訴請求撤銷業(yè)主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業(yè)公司的起訴。

典型意義

業(yè)主大會決定是業(yè)主對小區(qū)重大事項行使共同管理權、實行業(yè)主自治的重要方式。作為業(yè)主自我管理的權力機關，業(yè)主大會作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體，故并非小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務人沒有訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業(yè)服務人認為物業(yè)服務合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國民法典》第九百四十六條的規(guī)定另行主張。生活中，有的物業(yè)服務人被解聘后，試圖以請求確認業(yè)主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會決定，否定業(yè)主共同意志。本案明確物業(yè)服務人對業(yè)主大會關于選聘新物業(yè)服務人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護業(yè)主大會決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權。

案例五

靈活運用“巡回審判+示范調解”方式批量化解涉眾物業(yè)糾紛

——某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司為某小區(qū)提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護保養(yǎng)等物業(yè)服務。因大多數業(yè)主未按時交納物業(yè)費，某物業(yè)公司難以維持日常運營，物業(yè)管理服務標準逐漸降低，導致其與業(yè)主之間的矛盾加劇。后某物業(yè)公司在向業(yè)主陳某催收物業(yè)費未果后，將其訴至法院。

審理方式

審理法院對案涉小區(qū)的物業(yè)服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區(qū)除陳某外，還有一百多位業(yè)主欠交物業(yè)費以及某物業(yè)公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區(qū)開展巡回審理、現場辦案。庭審中，法院對物業(yè)的服務質量進行詳細調查并對相關法律問題釋法說理，某物業(yè)公司認識到自己的服務確實不到位，并在法院主持下與陳某當場簽訂了調解協議，由業(yè)主根據物業(yè)公司提供的服務項目和服務質量等因素支付相應的物業(yè)費。庭審結束后，法院即時開展普法宣傳，引導某物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主相互諒解，妥善化解了小區(qū)百余件潛在糾紛。

典型意義

物業(yè)費不僅是物業(yè)服務人提供服務的基礎，也是維護小區(qū)電梯、配電、消防等設備設施正常運轉的保障。業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)服務人提供更優(yōu)質的服務；而物業(yè)服務人不斷提升服務質量，才能使業(yè)主更自覺地交納物業(yè)費，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。本案中，法院通過開展巡回審理，現場以案釋法，促使物業(yè)雙方取得諒解，實現了“辦理一案、治理一片”，不僅減輕了當事人的訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主營造了良好居住環(huán)境，實現了“三個效果”的有機統一。